Mon sol est-il securitaire? Verificateur de terrains contamines a Montreal et etapes de test de sol

Si vous planifiez un jardin, une aire de jeux pour les enfants ou tout projet d'amenagement paysager qui implique de creuser, il y a une question qui vaut la peine d'etre repondue d'abord : le sol de votre propriete est-il vraiment securitaire? Montreal a une longue histoire industrielle, et la contamination provenant d'anciennes usines, stations-service, nettoyeurs a sec, tanneries et installations de stockage de carburant a laisse sa marque sur le sol a travers l'ile.

La bonne nouvelle est que tant la Ville de Montreal que le gouvernement du Quebec maintiennent des bases de donnees publiques que vous pouvez consulter. Voici comment les utiliser et quoi faire si vous avez besoin de reponses.

Etape 1 : verifier le registre des terrains contamines de Montreal

La Ville de Montreal maintient une liste officielle des terrains contamines, disponible via le portail de donnees ouvertes de la ville. La ville est legalement obligee de maintenir ce registre a jour en vertu de la Loi sur la qualite de l'environnement du Quebec.

Comment acceder au registre

Le jeu de donnees des terrains contamines est disponible sur donnees.montreal.ca. Vous pouvez aussi acceder a une ancienne version de carte interactive via le portail environnemental de la ville.

Cherchez par adresse ou naviguez sur la carte pour voir si votre propriete ou des lots voisins apparaissent sur la liste.

Ce que le registre vous dit

Un avis de contamination est ajoute au registre et au role d'evaluation fonciere quand une analyse de sol confirme une contamination provenant d'activites polluantes. Il y a toutefois une limitation importante : cela s'applique seulement aux sites ou des activites ont eu lieu apres l'entree en vigueur de la Loi sur la qualite de l'environnement. La contamination historique provenant d'une utilisation industrielle anterieure peut ne pas apparaitre.

Ce qu'il ne vous dit pas

La liste de la ville n'est pas exhaustive. Une propriete qui n'apparait pas au registre n'est pas necessairement propre. Le registre inclut seulement les sites qui ont ete formellement testes et documentes. Plusieurs proprietes a Montreal, surtout les plus anciennes dans les quartiers anciennement industriels, n'ont jamais ete testees.

Etape 2 : verifier le registre provincial du Quebec

Le ministere de l'Environnement du Quebec maintient un Repertoire des terrains contamines (GTC) plus large via Donnees Quebec. Cette base de donnees provinciale couvre les sites contamines a travers tout le Quebec, pas seulement Montreal.

Verifier les deux registres, municipal et provincial, vous donne un portrait plus complet.

Etape 3 : rechercher l'historique de votre propriete

Meme si votre propriete n'apparait dans aucun des deux registres, son historique compte. La Ville de Montreal recommande d'investiguer les usages passes de votre lot a travers :

• Bibliotheque et Archives nationales du Quebec : cartes historiques et annuaires de Montreal qui peuvent reveler ce qui occupait autrefois votre lot
• Conseil du Tresor du Canada : l'inventaire federal des sites contamines couvre les terrains de propriete federale ou anciennement federale
• UQAM : offre l'acces a des photographies aeriennes historiques pour consultation sur place
• Votre certificat de localisation : peut contenir des notes sur les usages anterieurs ou les conditions environnementales

Les proprietes ayant autrefois abrite des stations-service, des ateliers de reparation automobile, des nettoyeurs a sec, des imprimeries ou des installations de fabrication ont une probabilite plus elevee de contamination du sol, meme si elles sont residentielles depuis des decennies.

Etape 4 : quand engager un professionnel

Si l'historique de votre propriete souleve des preoccupations, ou si vous planifiez une excavation importante (une piscine, une fondation profonde ou un nivelage majeur), la Ville de Montreal est claire : la seule facon de savoir avec certitude si votre sol est contamine est d'engager un consultant en environnement specialise.

Phase 1 : evaluation environnementale de site (EES)

Une Phase 1 EES est une investigation documentaire et visuelle. Le consultant examine les registres historiques, les photographies aeriennes, les bases de donnees gouvernementales et visite le site pour evaluer si une contamination est probable. Aucun echantillon de sol n'est preleve a cette etape.

Une Phase 1 EES determine typiquement :

• Quelles activites ont eu lieu sur la propriete et les proprietes voisines
• Si ces activites auraient pu entrainer une contamination
• Si des tests supplementaires (Phase 2) sont recommandes

Cette evaluation suit la norme CSA Z768 et le propre guide de caracterisation du Quebec.

Phase 2 : echantillonnage et analyse de sol

Si l'evaluation de Phase 1 identifie une contamination potentielle, une Phase 2 EES implique la collecte d'echantillons reels de sol et d'eau souterraine de votre propriete et leur analyse dans un laboratoire accredite.

Le consultant va :

1. Forer ou creuser des trous d'essai a des emplacements strategiques
2. Collecter des echantillons de sol a differentes profondeurs
3. Possiblement installer des puits de surveillance pour les tests d'eau souterraine
4. Envoyer les echantillons a un laboratoire pour analyse par rapport aux criteres de contamination du Quebec
5. Produire un rapport identifiant quels contaminants sont presents, a quelles concentrations, et s'ils depassent les limites reglementaires

Que se passe-t-il si une contamination est trouvee?

Le Reglement sur la protection et la rehabilitation des terrains du Quebec etablit les exigences pour la rehabilitation des sites contamines. Selon le type et le niveau de contamination, une remediation peut etre requise avant que certains usages du terrain soient permis.

La Ville de Montreal a precedemment offert une subvention de rehabilitation des terrains contamines, bien que la ville note que les programmes d'aide financiere actuels n'ont plus de fonds disponibles. Verifiez periodiquement, car le financement peut etre renouvele.

Cas special : anciens sites de carriere

Montreal a de nombreuses proprietes construites sur ou pres d'anciens sites de carriere. La ville note que la localisation sur une ancienne carriere seule n'indique pas une contamination, mais ces sites necessitent une investigation individuelle par l'examen detaille de l'historique du lot et l'echantillonnage du sol. Le remblai utilise pour combler les anciennes carrieres contenait parfois des materiaux contamines.

Conseils pratiques pour les proprietaires

Avant de creuser

• Toujours verifier les deux registres (municipal et provincial) avant de commencer tout projet d'excavation
• Rechercher l'historique industriel de votre quartier. Si le bloc etait autrefois compose d'usines ou d'ateliers, le risque est eleve meme si votre lot specifique n'apparait dans aucun registre.
• Informer votre entrepreneur en amenagement paysager. Si vous savez ou soupconnez une contamination, votre entrepreneur doit le savoir avant de commencer a creuser.

Si vous cultivez des aliments

Les potagers et les arbres fruitiers dans un sol potentiellement contamine sont une preoccupation particuliere. Les contaminants peuvent etre absorbes par les plantes ou adherer aux legumes-racines. Si vous n'etes pas certain de votre sol :

• Utilisez des bacs sureleves avec de la terre propre importee comme precaution
• Obtenez un test de sol de base d'un laboratoire qualifie avant de planter directement dans le sol
• Evitez de cultiver des legumes-racines dans un sol non teste dans les zones a historique industriel

Si vous achetez une propriete

Une Phase 1 EES est une diligence raisonnable standard pour les transactions de proprietes commerciales au Quebec, mais elle est rarement effectuee pour les achats residentiels. Si vous achetez une maison sur un lot avec un historique industriel, ou pres de stations-service, de nettoyeurs a sec ou de sites de fabrication actuels ou anciens, envisagez d'en demander une avant la cloture.

L'essentiel

Les registres de terrains contamines de Montreal sont un bon point de depart, mais ils ne racontent pas toute l'histoire. Pour les proprietes plus anciennes dans les quartiers anciennement industriels, prendre quelques minutes pour verifier les bases de donnees et rechercher l'historique de votre lot peut prevenir des surprises desagreables durant la construction et proteger la sante de votre famille.

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